Aunque se trata de una contribución de la cual se habla poco, el Impuesto sobre Adquisición de Inmuebles (ISAI) es un gravamen que todas las personas físicas y morales deben pagar al adquirir una vivienda, inmueble o propiedad. En algunos casos es una de las principales fuentes de ingreso de los municipios de México, sin embargo, la falta de uniformidad en las legislaciones ha hecho que sea cobrado de forma desigual y sin mecanismos de transparencia.
“Investigamos cuánto recaudaron 54 ciudades del país por este impuesto del 2021 al 2023 y lo primero que nos llamó la atención es que este diseño del impuesto es muy diferente en las ciudades (…) por ejemplo, en Guadalajara por una vivienda de 1.5 millones pagas 40 mil pesos; en Mérida, 44 mil; en la Ciudad de México, 60 mil; y en Querétaro, 82 mil”, explicó Luis Javier Moreno, uno de los autores del estudio ISAI Una herramienta fiscal para financiar nuestro derecho a la vivienda y el derecho a la ciudad.
Cada municipio establece en su Ley de Ingresos y reglamentos fiscales cómo se cobrará este impuesto tomando en cuenta tres elementos: los rangos de valor de los inmuebles, una cuota fija asociada al rango y una tasa o factor que se aplica al excedente del valor mínimo del rango.
A nivel municipal las capacidades recaudatorias son muy diferentes. Hay ciudades como Apodaca, General Escobedo, Querétaro, San Luis Potosí y Tijuana que entre 2021 y 2023 recaudaron, en promedio, más por ISAI que por Impuesto Predial.
Una primera aproximación a los datos de 2024, apunta a que Querétaro y Tijuana volvieron a registrar mayores ingresos por ISAI que por predial.
Otra de las desigualdades que se presentan con el cobro es que en estados como Querétaro las personas que heredan una vivienda o terreno deben pagar ISAI. Caso contrario a Mérida, en donde si una persona hereda uno o 100 predios, no paga este impuesto.
En tanto, en Guadalajara se aplica una tasa cero cuando los predios son heredados entre cónyuges o familiares en línea recta ascendente o descendente hasta el segundo grado, siempre que el valor de cada predio no supere los 1.7 millones de pesos y que el total del patrimonio heredado dentro del municipio no exceda los 5 millones.
“No es posible que haya municipios donde heredes un emporio inmobiliario y no pagues nada y municipios donde heredes una pequeña casa de interés social y aunque vayas a vivir ahí y sea parte fundamental de tu patrimonio, tengas que pagar”, reprochó Moreno.
Aunque las ciudades podrían cobrar mejor para evitar la acumulación de bienes y frenar el fenómeno de la gentrificación en distintas ciudades, muchas veces no lo hacen por temor a las consecuencias en su popularidad y a los efectos electorales.
“La diversidad con la que se está regulando este impuesto en los municipios llama mucho la atención y pone el foco para que se regule de manera adecuada. Apostamos a que se regule de manera progresiva”, explicó Moreno.
“Es decir, que el impuesto sea mucho más costoso para las personas que tienen muchas viviendas, que están acaparando vivienda, y que genere incentivos a las personas que no tenemos ninguna casa y que algún día nos imaginamos adquiriendo una”, agregó.
Pero no solo eso, pues durante el trabajo hecho por Política Colectiva e Indesign los investigadores advirtieron que hay cuatro estados que además del ISAI te cobran un porcentaje si tú vendes tu propiedad. Un recurso que entra directamente a las tesorerías estatales.
“Identificamos Chihuahua, Guanajuato y Quintana Roo en donde si tú vendes una casa debes pagar 5 % de la venta al estado; y en San Luis Potosí pagas el 3 % de la venta. Es un impuesto que solo aplica si eres persona física, porque si eres persona moral no pagas”, advirtió Moreno.
Buscando respuestas a esta situación, el grupo de investigadores encontró que por los 2000 se suscitó un debate en el Congreso de la Unión en el que se excluyó a las personas morales de esta obligación para que no pagaran un doble impuesto.
“Nos parece bastante ilógico porque las personas físicas también están pagando una doble tributación”, subrayó.
“Proponemos que todas las personas físicas y morales paguen este impuesto del 5 o el 3 % por la venta y que después tenga un margen de deducibilidad en los impuestos federales”.
El ISAI, contra la gentrificación
Dada la poca homogeneidad que hay en el país para cobrar el ISAI, los autores del estudio proponen una serie de medidas que ayudarían a que esta recaudación sea más justa, los ingresos sean aplicados en beneficio de la comunidad y que se convierta en una herramienta contra la gentrificación que viven algunas ciudades.
La propuesta radica en el establecimiento de tasas diferenciadas en zonas de gentrificación, es decir, que lo que se cobre sea mayor y con ello evitar que las personas sean expulsadas de sus colonias.
Los recursos adicionales generados por estas tasas diferenciadas podrían destinarse a programas que protejan el derecho a la vivienda de los residentes originales, como exenciones para vivienda social en zonas céntricas con acceso a servicios y empleo.
“El ISAI, con un diseño adecuado y progresivo, puede ser utilizado para desincentivar la especulación inmobiliaria en zonas vulnerables a la gentrificación y para generar recursos que financien políticas de acceso a la vivienda y protección de los residentes originales”, se lee en el documento.
De acuerdo con el estudio elaborado por especialistas del Colegio de Urbanistas de México (ECUM) denominado “La crisis silenciada de la vivienda en la CDMX: causas y consecuencias de la gentrificación”, la gentrificación en la CDMX que comenzó desplazando a las clases bajas y medias bajas, ahora también alcanza a sectores medios.
Colonias como la Roma Norte, Condesa, Juárez y Narvarte se convirtieron en territorios inaccesibles en donde las rentas alcanzan los 44 mil pesos mensuales, mientras la construcción de vivienda cae en picada: de 20 mil unidades en 2018 a apenas 2 mil en 2025.
“La demanda real es de 70 mil viviendas al año en la capital y 350 mil en la zona metropolitana, pero hoy se cubre apenas el 1 %”, se expone.
Impuestos transparentes
Los recursos obtenidos por concepto de ISAI entran de forma directa a las tesorerías estatales, por lo que no es posible saber su destino final y aunque las autoridades argumentan que se destinan a la mejora de los servicios públicos, no hay forma de confirmarlo.
Así, se propone que una parte de lo recaudado por el ISAI sea etiquetado obligatoriamente para financiar programas integrales de acceso a la vivienda, así como inversiones en ordenamiento territorial, servicios públicos urbanos y movilidad.
Al etiquetar estos fondos, se generaría un incentivo directo para que los municipios mejoren su eficiencia recaudatoria y asegurar que esos recursos regresen a la ciudadanía en forma de infraestructura y políticas de vivienda.
Y es que la falta de transparencia, la discrecionalidad y la ineficacia del gasto son críticas recurrentes sobre el mal uso del dinero público.
“El llamado a los gobiernos locales es identificar muy bien cuánto ingreso están teniendo las ciudades por concepto de viviendas, dígase predial e ISAI, y cuánto en realidad se está invirtiendo para promover la vivienda social o para promover el derecho a la ciudad entendido como servicios públicos para todas las colonias, para todas las personas”, planteó Moreno.
