“El departamento estaba asegurado y la aseguradora no me pagó. A mi familia nos pasó de todo y ahorita la verdad es que con el alma y la vida desearíamos cerrar y seguir adelante con nuestras vidas, pero simplemente no se puede”, agrega.
El 19 de septiembre de 2017, cuando un sismo magnitud 7.1 azotó a la Ciudad de México, su vida cambió radicalmente. Ante la inacción de las autoridades, algunos vecinos tuvieron que convertirse en detectives con un solo objetivo: revelar la posible corrupción inmobiliaria que se gestó en todos los niveles de gobierno y que les arrebató el patrimonio que tenían.
Violación al uso de suelo y presentación de documentos apócrifos son apenas algunos de los hallazgos con los que pelean en tribunales contra la constructora Ideas “N”, que no solo vendió departamentos construidos con materiales deficientes, sino que violentaban la normatividad vigente sobre desarrollo urbano.
“A través de diversos documentos que he podido observar en la carpeta de investigación, he visto distintas irregularidades que nos muestran que sí había toda una intención de defraudar a la gente”, subraya ‘Luis’, quien al igual que ‘Ana’ pidió no mencionar su nombre real porque ambos mantienen un proceso legal abierto contra la constructora.
Después del sismo, las cuatros torres del complejo habitacional de Tlalpan 550, colonia Moderna, alcaldía de Benito Juárez —que se construyeron en dos etapas y apenas tenían siete y cinco años de haberse concluido al momento del 19S—, quedaron inhabitables, por lo que se abrió una carpeta de investigación que meses después fue cerrada por las autoridades. De inicio, se concluyó que no había elementos suficientes para continuar con la indagatoria.
Desde los primeros momentos del desastre, los vecinos comenzaron a notar distintas irregularidades, incluyendo una disposición desmedida de la constructora a apoyarlos siempre y cuando firmaran documentos en los que se comprometieran a no emprender acciones legales en su contra.
Incluso, ofreció 10 millones de pesos para rehabilitar todas las áreas comunes del conjunto a cambio del perdón. Fue ahí cuando se prendieron las alertas y los vecinos decidieron canalizar su tiempo y pocos recursos disponibles a investigar qué sucedía. Las anomalías no tardaron en salir a flote.
“Por ejemplo, en la memoria de cálculo habla (de la construcción) de 17 niveles igual que la memoria descriptiva (del proyecto), pero el estudio de mecánica de suelos habla de 14 (pisos)”, detalla ‘Luis’.
De acuerdo con el programa de desarrollo urbano de Benito Juárez, en este lugar a lo más se podrían haber construído 10 niveles. Al estar en una vialidad primaria como Calzada de Tlalpan, los constructores hubieran podido tramitar un polígono de actuación o transferencia de potencialidades para incrementar los niveles a construir. Sin embargo, los vecinos confirmaron con sus búsquedas, y más tarde al revisar la carpeta de investigación, que no hay rastro de documentos o evidencia de que esos trámites se hayan realizado.
“Si desde el mismo diseño estructural se toman consideraciones técnicas que no corresponden con lo que el reglamento y sus normas complementarias indican, todo ello con el fin de lograr abaratar los costos, pues desde luego que salen problemas, ¿no?”, dice ‘Luis’.
A la fecha, según les ha informado la Comisión para la Reconstrucción en reuniones de seguimiento, en la reparación del complejo de 390 departamentos construidos en cuatro torres de 17 pisos, se han invertido al menos 330 millones de pesos de recursos públicos, y los trabajos aún no han sido terminados.
La próxima fecha de conclusión de las obras está prevista para enero de 2023, pero los vecinos aseguran que una vez más se retrasará porque las labores van muy lentas, dado que prácticamente tuvieron que rehacer las torres sin demolerlas.
Noé Franco Pacheco, abogado de algunas de las víctimas, advierte que la estrategia de los constructores, quienes ya fueron vinculados a proceso por un juez de control, es dilatar lo más posible el caso con la presentación de amparos, a fin de que la Comisión para la Reconstrucción concluya la rehabilitación del lugar y así la empresa pueda argumentar que el daño ya está reparado y eludir responsabilidad.
“Esa es la tirada de los desarrolladores: esperar que quizá la Comisión de Reconstrucción rehabilite el inmueble y le digan: ‘Ya, absuélveme de responsabilidad porque ya se reparó el daño, ya se construyó’. Pero no, eso mis representados lo tienen muy claro (…) No solamente es que me rehabilites mi espacio o que me entregues mi espacio, sino también que se hagan cargo de otras afectaciones que tuvieron como es cambiar de domicilio, pagar rentas, comprar mobiliario…”, explica el litigante.
La ilegalidad en la que se construyó este residencial es reconocida incluso por la Comisión para la Reconstrucción de la CDMX, que aunque no existía al momento cuando sucedieron los hechos, se sumó a la carpeta de investigación como víctima.
“Nosotros lo estamos rehabilitando y en el proceso de la rehabilitación hemos hallado la deficiencia constructiva con la que se hizo”, dijo a Animal Político Jabnely Maldonado, titular del organismo.
“En el caso de Tlalpan 550, no esperarías que un edificio construido recientemente se haya dañado como se dañó, ni mucho menos que a la hora de hacer los estudios, como nosotros hemos proporcionado a las distintas carpetas de investigación, que se tenga esta deficiencia constructiva, es decir, no se construyó en apego a la norma”, subrayó.
Y aunque la reparación sea un apoyo gubernamental a aquellos ciudadanos que vieron afectado su patrimonio por el sismo, el abogado Franco Pacheco reprocha que las autoridades no hayan hecho un estudio a fondo de los inmuebles dañados antes de comenzar con su reconstrucción, a fin de que desde un inicio advirtieran las ilegalidades, emprendieran procesos penales contra los constructores y brindaran opciones de reubicación o reconstrucción de los espacios.
“Han pasado ya tres comisionados de Reconstrucción y no encuentran la forma de rehabilitarlo (porque) hay un cúmulo de irregularidades tanto constructivas, administrativas y de calidad de materiales. Esto se tiene que atender con una política de gobierno donde se revisen inmuebles que se presuman no pueden ser regulares y que la Comisión de Reconstrucción, si va a rehabilitar, revise los documentos de manera minuciosa y verifique si pueden o no ser materia de rehabilitación”, expone.
En el caso de Tlalpan 550, considera, hubiera sido más conveniente demoler el complejo y construirlo desde cero, siguiendo la normatividad en desarrollo urbano y de construcción, pues se desconoce cuánto recurso público adicional se tendrá que invertir para dejarlo habitable.
7 pisos de más
Aunque a decir de los denunciantes la Fiscalía General de Justicia capitalina (FGJCDMX) ha tenido un desempeño deficiente en el caso porque no entiende los tecnicismos del desarrollo urbano, logró la vinculación a proceso de los cuatro socios de la constructora Ideas “N” por el delito de fraude genérico, es decir, que estando al tanto de todas las deficiencias constructivas del complejo, se aprovecharon de la buena fe de los compradores y les vendieron departamentos en mal estado.
Sin embargo, al paso del tiempo y conforme avanzaron las investigaciones de los vecinos, pudieron reunir elementos para proponer otra teoría del caso: la construcción ilegal de siete de los 17 pisos de cada torre, pues en la carpeta de investigación no hay ningún documento original, proporcionado por los imputados o por la alcaldía Benito Juárez, que acredite la legalidad y el trámite de permisos y autorizaciones necesarias.
De acuerdo con el programa delegacional de desarrollo urbano para la alcaldía y con el Certificado Único de Zonificación de Uso de Suelo (CUZUS), documento público en la página de la Secretaría de Desarrollo Urbano y Vivienda (Seduvi), al predio de Tlalpan 550, en los límites con Iztacalco, le corresponde una zonificación H/3/20/M, es decir, uso habitacional con tres niveles máximos de construcción con el 20% mínimo de área libre.
Al tratarse de un predio colindante con una vialidad primaria como Calzada de Tlalpan, se le podría aplicar una norma de ordenación sobre vialidad, lo que permitiría la construcción de hasta 10 niveles. “Solo se podrá elegir UNA de las dos zonificaciones aplicables al inmueble o predio”, dice el CUZUS, pero en Tlalpan 550 se edificaron cuatro torres de departamentos de 17 pisos cada una.
Pero eso no es todo. Según la carpeta de investigación, la empresa presentó un certificado de zonificación en el que se señala una altura máxima permitida de tres niveles, dice ‘Luis’.
“Para que pudieran acceder a los 10 niveles hubieran tenido que hacer una serie de trámites para que les autorizaran que por ser vía primaria podían hacer uso de esos niveles adicionales que sí estaban en el Programa de Desarrollo Urbano. Esa documentación, no está, no la hicieron”, subraya ‘Ana’.
Ninguna de esas autorizaciones están contenidas en la carpeta de investigación y, cuando fueron solicitadas vía transparencia a la Seduvi, la respuesta fue que “no se localizó antecedente alguno en relación con alguna solicitud de aplicación del Sistema de Transferencia de Potencialidades para el inmueble ubicado en Calzada de Tlalpan 550”, confirma la dependencia en el oficio SEDUVI/DGAJ/CSJT/UT/4644/2019.
La misma respuesta se dio a la solicitud para conocer si se había constituido algún polígono de actuación.
“No solamente es construir con deficiencia de calidad de los materiales, también es construir más allá de lo que te permite la norma. En este caso, no podrían construir más allá de 10 niveles y construyeron más de 10 niveles; entonces, ese es un dato muy curioso y muy importante porque, a mi parecer, la Comisión de Reconstrucción está solapando y convalidando que se rehabilite un inmueble que es irregular y contrario la norma”, afirma el abogado Franco Pacheco.
“La Comisión de la Reconstrucción tuvo que haber hecho un análisis de todos los inmuebles a rehabilitar y ver si cumplían con la norma y, si no cumplían, pues también, con el debido respeto, hacer un ajuste o ver de qué manera se tenía que hacer esta aplicación normativa conforme a los nuevos criterios para que se subsanaran esas omisiones, y quien tendría que hacerse cargo de esto sin duda era el gobierno y los desarrolladores”.
Rehabilitación de 330 mdp… y contando
Algunas semanas después del sismo, al complejo de Tlalpan 550 llegaron autoridades capitalinas para auxiliar a los vecinos y revisar, aunque fuera superficialmente, las condiciones del inmueble. En ese momento se desconocía el impacto que el sismo había tenido en la capital y específicamente en estas cuatro torres de 390 departamentos.
De acuerdo con la información que la Comisión para la Reconstrucción les ha compartido, la inversión para rehabilitar este complejo habitacional ya sobrepasa los 330 millones de pesos y se desconoce cuánto más habrá que invertir.
El 26 de septiembre, dice ‘Ana’, una semana después del sismo, se llevó a cabo una asamblea del inmueble, en la que no estuvo presente la constructora y donde algunos vecinos de la Torre A informaron que la empresa ofrecía a los damnificados “ayuda humanitaria”, por ejemplo, la reparación y pintura de áreas comunes a cambio de que ellos —los propios constructores— hicieran el dictamen de daños del edificio.
Verbalmente, dicen los vecinos entrevistados, se comunicó que este apoyo también implicaba el desistimiento, por escrito, de cualquier acción legal posterior.
El 16 de octubre, el Instituto para la Seguridad de las Construcciones de la CDMX entregó a los vecinos una evaluación postsísmica del inmueble, en la que dio cuenta de que el riesgo era medio. “(El complejo) presenta daños en elementos estructurales y no estructurales, motivo por el cual se sugiere que sea ocupado hasta que sea reforzado en sus elementos estructurales mencionados conforme al proyecto avalado por un Corresponsable en Seguridad Estructural”, recomienda el instituto en la evaluación firmada por el titular hasta la fecha, Renato Berrón, a la cual este medio tuvo acceso.
Aunque la evaluación había sido hecha por una autoridad competente, los condóminos no confiaron en ella porque a simple vista se advertía que los daños eran más graves, así que se pusieron de acuerdo y el 20 de noviembre contrataron al ingeniero Luis Miguel Hierro Bohigas para elaborar un dictamen estructural independiente basado en evidencia de laboratorio. El pago del análisis corrió a cargo de los propios condóminos.
‘Luis’ explica que, tras la contratación, la constructora convocó a los vecinos y les ofreció elaborar gratuitamente otro dictamen estructural.
Según se advierte en la minuta de aquella reunión, a la que Animal Político tuvo acceso, vecinos de la Torre A argumentaron que se debía aceptar el ofrecimiento de la constructora que haría el dictamen sin cobrar y que, incluso, contaría con la supervisión de autoridades capitalinas. Sin embargo, el argumento fue rechazado por los vecinos de las otras tres torres, “quienes hicieron hincapié en que no se puede tener certeza absoluta de los servicios ofrecidos por parte de la constructora pues esta no puede ser juez y parte de ese asunto”, quedó asentado en la minuta.
Para finales de mayo de 2018, y luego de que la constructora hiciera otro intento y ofreciera a los condóminos reparar los daños de sus departamentos a cambio de la firma de un documento en el que reconocieran que los materiales y la construcción fueron adecuados y que se abstendrían de emprender acción legal, el Instituto para la Seguridad de las Construcciones cambió de la noche a la mañana el dictamen de riesgo de las cuatro torres y pasó de “medio” a “alto”, acción que implicó el acceso directo a recursos públicos para su rehabilitación, de acuerdo con los lineamientos de reconstrucción publicados el 19 de abril de 2018.
Así, el 18 de septiembre de 2018, Tlalpan 550 se convirtió en el primer complejo habitacional en recibir recursos públicos para su rehabilitación. Un día antes del primer aniversario del 19S, en un evento encabezado por el exjefe de gobierno José Ramón Amieva, a los condóminos se les entregaron 116 millones 972 mil pesos.
“Es el primer edificio al que entregan recursos públicos, a pesar de que, como consta en las sesiones de la Comisión para la Reconstrucción, había aproximadamente 40 inmuebles en condiciones más avanzadas que Tlalpan 550”, subraya ‘Ana’, quien advierte que con la liberación de estos recursos públicos se buscaba frenar las investigaciones sobre la deficiente construcción.
Por los siguientes meses, tras la transferencia de los recursos a los representantes de cada torre —quienes concentraron los recursos en un fideicomiso—, se dio inicio a lo que sería la reconstrucción de Tlalpan 550, pero los problemas no se hicieron esperar.
Al cambio de gobierno en la CDMX y la llegada de César Cravioto como comisionado para la Reconstrucción, los vecinos sostuvieron una reunión con él el 6 de julio de 2019, cuando se enteraron de que el ingeniero que la constructora había propuesto para elaborar el dictamen del inmueble era representante legal de la misma desde octubre de 2017, lo que se configura como un conflicto de interés. El ingeniero, además de hacer el dictamen de rehabilitación, fue designado proyectista, revisor y corresponsable de seguridad estructural.
También se pudo observar que había deficiencias en los trabajos de rehabilitación del complejo de Tlalpan 550 y que los representantes vecinales estaban pagando montos que no estaban justificados, por lo que través del oficio JGCM/CRCM/0646/2019, de fecha 26 de julio de 2019, Cravioto solicitó a los vecinos que suspendieran los pagos a la constructora que llevaba a cabo labores de rehabilitación hasta que no se subsanaran las inconsistencias halladas.
A los meses y al advertir las deficiencias de los trabajos de la constructora que rehabilitaba las torres, así como por parte del comité de vecinos que pagaba, el gobierno local les requirió que regresaran los recursos públicos. Como de inicio se negaron, las autoridades locales iniciaron indagatorias. El 27 de enero de 2020, lograron el reintegro de alrededor de 51 millones de pesos, recursos que, afirmaron los administradores, fue lo que les sobraba de los 116 millones 972 mil pesos que les habían depositado.
De hecho, el manejo poco transparente en el ejercicio de estos recursos públicos quedó asentado en la autoría ASCM/98/18, que el ente fiscalizador de la CDMX realizó al Fideicomiso para la Reconstrucción.
Con el reintegro de los recursos se concluyó también la relación con la empresa Servidores de la Arquitectura y de la Construcción (Sacsa), que de octubre de 2018 a enero de 2020 estuvo a cargo de la reconstrucción. Esta, por falta de pago, demandó a los administradores de los condominios.
A la fecha, en Tlalpan 550, la empresa Pontix, quien tuvo que empezar la rehabilitación desde cero, realiza trabajos de rehabilitación a las cuatro torres y es la Comisión para la Reconstrucción quien directamente hace los pagos por los trabajos, los cuales han incluido poner más pilotes a las estructuras porque, aunque los planes y proyectos contemplaban un número determinado de ellos, al momento de excavar en los cimientos se advirtió que no estaban los que debían haberse colocado.
Según les ha informado la Comisión para la Reconstrucción, se estima que para enero de 2023 las labores estén concluidas, pero los vecinos están seguros de que una vez más la fecha de entrega será modificada, como ha pasado en al menos seis ocasiones.
“(La constructora nos dice): ‘Oiga, discúlpenos que vayamos tan atrasados, pero tenemos que recalcular todo porque abrimos y físicamente, por ejemplo, debajo de la cisternas o donde decían los planos originales que estaban los pilotes, no existen, no están’”, dice ‘Ana’.
“Porque además, si retomamos el tema de los pisos excedentes que se traducen en miles de toneladas de peso, esas miles de toneladas no estaban contempladas para ser soportadas por los pilotes”, agrega ‘Luis’. “Vuelvo a insistir: sí hay dolo de parte de los constructores, sabían perfectamente lo que estaban haciendo, eran conscientes de ello”.
Estancados: amparo tras amparo
Hace 13 meses, en agosto de 2021, un juez de control decidió la segunda vinculación a proceso de los cuatro socios de la constructora Ideas “N”, pero desde ese día el proceso ha permanecido estancado a causa de amparos que han presentado contra las resoluciones del juez.
‘Ana’ y ‘Luis’ explican que son 163 vecinos quienes decidieron luchar por la vía penal en contra de los constructores, por lo que el proceso se lleva a cabo en cuatro fases distintas, porque no todos ellos decidieron emprender acciones legales al mismo tiempo.
En total, los imputados han presentado alrededor de 40 amparos en materia penal. Sin embargo, solo cinco son los que a la fecha se encuentran pendientes de resolver. El resto han sido sobreseídos.
Dado que cada víctima debe ser notificada del amparo, el proceso se ha frenado porque no ha sido posible ubicar a todos los vecinos, quienes están rentando o tuvieron que dejar la CDMX en tanto las labores de rehabilitación en Tlalpan 550 concluyen.
Hasta que los amparos no sean resueltos, el caso permanecerá estancado, sin que esto signifique que ‘Ana’ y ‘Luis’ dejarán de luchar en búsqueda de justicia.
Los vecinos sostienen que quieren recuperar su patrimonio y una reparación del daño, pero lo más importante es sentar un precedente de que en la CDMX construir ilegalmente y aprovecharse de la buena fe de las personas que invierten en la compra de una casa tiene consecuencias, pues, a la fecha, no se conoce que se haya dado una sentencia penal sobre la construcción ilegal.
El 30 de julio pasado, la fiscalía capitalina informó sobre la detención de Luis Vizcaíno, exfuncionario de la alcaldía Benito Juárez que entre 2006 y 2012 fungió como el director jurídico y de gobierno. A partir de ese momento, las autoridades capitalinas revelaron que llevaban a cabo investigaciones sobre corrupción inmobiliaria en dicha alcaldía. Incluso, se informó que se contaba con una orden de aprehensión contra Nicias Ardijis, quien en el mismo periodo fue director de Obras y Desarrollo Urbano.
Desde ese momento, las indagatorias han continuado y las denuncias de los vecinos por presuntas violaciones a la normatividad en desarrollo urbano, principalmente en Benito Juárez, no se han hecho esperar, específicamente en lo referente a la construcción de más niveles de los permitidos. De acuerdo con información dada a conocer por la fiscalía capitalina, a la fecha han detectado al menos 99 inmuebles posiblemente relacionados con corrupción inmobiliaria.
En días pasados, y para robustecer las investigaciones, la Seduvi habilitó una línea telefónica y una mesa de atención para que los vecinos denuncien las construcciones que presumen se construyeron en la ilegalidad, a fin de que se hagan las indagatorias correspondientes. Al corte de este 15 de septiembre se habían brindado 60 atenciones, más 47 reportes que llegaron directamente a la línea del Consejo Ciudadano para la Seguridad y Justicia.
“Lo que quiero de este juicio es ganar contra esta constructora y que se siente un precedente por lo menos de un fraude que ni siquiera refleja en su totalidad la complejidad del delito que se cometió”, resume ‘Ana’.
Sentar este precedente, continúa, podría ser un factor de disuasión para que las constructoras y quienes busquen lucrar a través de edificaciones irregulares en la CDMX lo piensen dos veces antes de hacerlo.
“Una de las cosas que a mí me importa mucho es que se sepa que todo este esquema del ‘no cártel inmobiliario’ va a tener consecuencias y que este es un ejemplo de lo que dio al inicio de este boom inmobiliario, (porque) se nos hace muy fácil echarle la culpa al sismo y no estamos viendo que aquí hay un problema sistémico en la forma en la que se está generando la vivienda en la ciudad”, concluye ‘Ana’.
FUENTE: ANIMAL POLÍTIO.
AUTOR: DALILA SARABIA.
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